COVID-19 : Mémo en droit du logement

Le Barreau de Paris Solidarité met à votre disposition un mémo sur vos droits et obligations en matière de logement pendant la crise sanitaire liée au Covid-19.

Dans la situation actuelle de crise liée à l'épidémie de covid-19, qui a conduit le gouvernement à décider du confinement de la population et le Parlement à instaurer un état d'urgence sanitaire à compter du 24 mars 2020, un certain nombre de questions se posent pour les locataires au regard des obligations liées à leur contrat de bail.

Ce mémo pratique a pour vocation de répondre aux problématiques principales et d'informer les locataires sur leurs droits et obligations en matière de logement.

• S’agissant du paiement du loyer :

Ce que disent les textes et le Gouvernement :

Les mesures prisent par le Gouvernement s’agissant du report ou de l’étalement du règlement des loyers ne s’appliquent que pour certains locaux professionnels et commerciaux dont l’activité est affectée par l’épidémie.

Les loyers d’habitation (y compris charges) ne sont pas concernés et doivent impérativement être payés.

Les textes prévoient cependant une suspension des mesures suivantes entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit a priori jusqu'au 24 juin 2020) :

• D’une part, une suspension des pénalités et des intérêts qui pourraient être dus en cas de retard dans le paiement du loyer et ce, pendant toute la période prévue par l’état d’urgence.
• D’autre part, votre bailleur ne pourra pas faire jouer la clause résolutoire de votre bail durant cette période au motif d'un retard dans le paiement des loyers.

En pratique :

Vous devez maintenir le règlement de votre loyer dans les conditions habituelles fixées par votre contrat de bail.

Pour le cas où vous seriez dans l'impossibilité de régler votre loyer (en cas de perte de salaire notamment), vous pouvez demander à votre bailleur de vous accorder des délais pour le paiement de tout ou partie du loyer.

En cas de refus de sa part, si réellement vous n'êtes pas en mesure de payer l'intégralité de votre loyer, il est conseillé, afin de réduire au maximum les risques, de continuer à payer ce que vous pouvez (Ex : la moitié du loyer) et parallèlement d’écrire à votre bailleur (par mail ou lettre recommandée) pour lui expliquer votre situation (expliquez précisément la perte de revenus à laquelle vous faîtes face. Exemple : vous êtes auto entrepreneur, libéral et vous subissez une baisse de votre chiffre d’affaire ; vous êtes salariés et avez perdu votre emploi ou subissez une baisse de salaire dans le cadre du chômage partiel).

Le fait de maintenir le règlement d’une partie du loyer (même minime) et d’informer dans le même temps votre bailleur permet de démontrer votre bonne foi au juge pour le cas où votre bailleur déciderait à l'issue de la situation de crise actuelle de vous assigner en expulsion

Enfin, suite au retour à la normale il conviendra de régulariser au plus vite le règlement de vos arriérés de loyers (éventuellement en négociant un échelonnement avec votre bailleur).

• Mon propriétaire peut-il m’expulser ?

Ce que disent les textes et le Gouvernement :

Une expulsion de logement n’est possible que lorsque le propriétaire a obtenu une décision de justice pour le faire, ce qui prend plusieurs mois à obtenir.

La situation de crise actuelle n'est évidemment pas en soi un motif de rupture du contrat de bail. Le bailleur ne peut pas affirmer que l'épidémie constitue un cas de force majeure lui permettant de résilier le contrat et de demander au locataire de quitter les lieux.

De plus, si un propriétaire a déjà obtenu une décision de justice avant le début de l’état d’urgence, la « trêve hivernale », qui fait obstacle à ce que des mesures d’expulsion soient prises, a été exceptionnellement prolongée jusqu’au 31 mai 2020, ce qui signifie que toute mesure d’expulsion est suspendue durant cette période.

En pratique :

Votre propriétaire ne peut pas vous expulser dès lors qu’il n’a pas obtenu une décision de justice pour le faire.

Il ne peut pas "profiter" de l'épidémie pour en obtenir une sur ce motif.

Si votre propriétaire avait obtenu une décision avant le 24 mars 2020, il ne pourra pas tenter de procéder à votre expulsion physique des lieux jusqu'au 31 mai 2020. Vous avez cependant l’obligation de continuer de régler l’indemnité d’occupation temporaire qui a été fixée par décision de justice jusqu’à votre sortie du logement.

• S’agissant du paiement de l’électricité, gaz…

Ce que disent les textes et le Gouvernement :

Tout comme pour le paiement du loyer, il n'est pas prévu de suspension des règlements des échéanciers.

Tout comme pour la trêve hivernale, le gouvernement a prolongé de deux mois (du 31 mars au 31 mai 2020), la fin de la période durant laquelle les fournisseurs d'énergie (d'électricité, de chaleur, de gaz) ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à une interruption, y compris par résiliation de contrat, pour non-paiement des factures.

En pratique :

Si vous éprouvez des difficultés à régler vos échéanciers pendant cette période, il est toujours possible de contacter votre fournisseur d’énergie pour obtenir un rééchelonnement de vos échéanciers.

Quoiqu’il en soit, les fournisseurs d’énergie ne peuvent pas procéder à l’interruption ou à la résiliation de contrat d’énergie jusqu’au 31 mai 2020 pour non-paiement des factures.

• Est-il autorisé de déménager ?

Ce que dit le gouvernement :

Le gouvernement autorise les déménagements uniquement en cas d’impossibilité de faire autrement, notamment en cas d’expiration du préavis et de terme du contrat de bail avec impossibilité de repousser le terme du contrat à la fin du confinement.

En pratique :

Si votre déménagement est possible, il faudra vous munir d’une déclaration sur l’honneur précisant la date du déménagement, l’adresse de départ et celle d’arrivée et la raison qui empêche de reporter le déménagement.

• Je ne peux pas déménager, puis-je rester dans mon logement actuel ?

Ce que dit le gouvernement :

Le gouvernement considère que le terme du contrat de bail constitue un motif autorisant le déménagement.

Il n'est donc pas prévu un report automatique du terme du contrat de bail au motif d'une difficulté à organiser le déménagement.

En pratique :

L’organisation concrète du déménagement peut poser des difficultés (difficulté à trouver une entreprise de déménagement ou des personnes pour aider à assurer le déménagement).

En cas d’impossibilité de déménager, il vous est possible de vous mettre en contact avec votre bailleur en lui expliquant la situation afin de trouver un accord pour repousser la date de votre départ du logement (techniquement, vous pouvez signer avec votre bailleur une convention d’occupation temporaire reprenant les éléments essentiels de votre contrat de bail et prévoyant la mise en place d’une indemnité d’occupation temporaire équivalent au montant du loyer que vous régliez avant l’expiration de votre contrat de bail et le report de votre date de sortie du logement).

En cas de refus de votre bailleur, si vous décidez néanmoins de rester dans le logement, votre présence relève de "l'occupation sans titre". Afin de réduire les risques que celle-ci soit jugée fautive, il est nécessaire de prendre quelques précautions. A savoir : continuer à régler votre loyer dans son intégralité comme avant, expliquer au bailleur par écrit votre situation et quitter les lieux dès que possible après la fin du confinement.

Attention, si votre maintien dans les lieux cause un préjudice au bailleur (notamment dans le cas d’un congé pour reprise), votre bailleur aura toujours la possibilité de vous assigner en dommages-intérêts, en demandant la réparation de son préjudice s'il peut en prouver un.

Il est donc important que vous ayez un écrit qui explique à votre bailleur les raisons pour lesquelles vous êtes dans l’impossibilité réelle de déménager pour prouver votre bonne foi au juge en cas de contentieux ultérieur.

S’agissant de l’écrit, vous pouvez envoyer un email de votre adresse électonique ou un courrier  (il est préférable d’éviter les sms).

• Je ne suis pas en mesure d'emménager dans mon nouvel appartement

Est-ce que mon propriétaire peut rompre le contrat de bail ?

Non, en aucun cas le propriétaire ne peut rompre le contrat au motif que vous n'êtes pas entré dans les lieux à la date prévue.

Est-ce que je dois payer mon loyer ?

Oui, vous devez payer le loyer de votre nouveau logement même si vous n’avez pas pu emménager, sauf si votre propriétaire accepte de décaler la date de début de votre contrat de bail.

• Puis-je procéder à l'état des lieux d'entrée ou de sortie avec mon bailleur ?

Ce que dit le Gouvernement :

Il est possible de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie en respectant les gestes barrières et un mètre de distanciation sociale.

En pratique :

Cette situation ne faisant pas partie des cas dérogatoires de sortie autorisée apparaissant sur le modèle d'attestation, il est conseillé de rédiger une attestation sur l’honneur indiquant les raisons de votre sortie.

• Comment adresser son préavis à son bailleur ?

Ce que disent les textes :

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

En pratique :

Si vous ne pouvez pas vous déplacer dans un bureau de La Poste pour envoyer un recommandé, il est possible d’envoyer un recommandé dématérialisé sur le site de la poste directement (https://www.laposte.fr/lettre-recommandee-en-ligne/telecharger-document).

Par ailleurs, certaines études d'huissiers continuent à travailler et à délivrer des actes.